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西安慕尚空间设计装修技术差 欺骗顾客_楼市的“动物精神”到底从何而来?

2017-12-15 10:44

文/杨国英(微信公众号:杨国英观察)

两位诺贝尔经济学奖得主或许不会想到,在他们联合发表“行为经济学”精典著作《动物精神》近10年之后,还会有更好的解剖样本等着他们,这就是当下中国持续疯狂的楼市——在这本精典著作中,阿克洛夫(2001年诺奖得主)和席勒(2013年诺奖得主)将无法用正统经济学理论(或者理性)解释的投资冲动比喻成“动物精神”。

最近一年中国楼市的异常火热,无疑是最典型“动物精神”的折射。中国房地产业协会近期发布的“全国行政区住宅房价排行榜”显示,截止今年8月份,过去一年房价涨幅超过40%的,居然有高达35个之多,其中,仅上海涨幅超过40%的行政区就有7个之多。

如此近乎集体性(一、二线大城市)的神奇涨幅,如果是在房价基数较低的年份(比如2000年前后),还尚可理解的话,那么,在房价基数本已严重企高(房价收入比、住宅租售比)下的神奇涨幅,很显然,就只能用同样神奇的“动物精神”进行解释了。

2015年6月之前的一年,A股“动物精神”的集体性呓语是“改革牛”,而在此之后的一年,这种“动物精神”则转嫁到一、二线大城市的楼市,只不过,其潜意识的集体性呓语已悄然转变为“稳增涨”(与“稳增长”紧密相关)。

何谓楼市的“稳增涨”? 楼市的“动物精神”到底从何而来?

地方政府、开发商、以及无数楼市投资者(投机者)的隐性话语逻辑是,在持续的宏观经济下行之下,为了稳就业则必须稳增长,而欲稳增长则必须进行阶段性的“政策托底”,而与制造业周期性不振、以及新兴经济发力尚需时间相比,将“政策托底”的标的物锁定为楼市,则无疑是短期内最能彰显成效的,也就是说,只要“稳增长”(宏观经济)则必然“稳增涨”(楼市)。在这一被市场广泛认同的潜在话语逻辑之下,甚至,就连去年下半年旨在中长期结构性发力的“供给侧结构性改革”,也被市场单一性地只见“去库存”(一、二线大城市楼市),而不见其余(去产能、去杠杆、降成本、补短板)。

在隐性的话题逻辑之外,还有一个相对显性、甚至还较为符合经济学范式的话语逻辑,两者相异但异曲同工,同样可以解释最近一年楼市的“动物精神”,其传导路径大体是这样的:稳增长提振消费提高财产性收入房价大涨。

具体而言即是,经济下行需要稳增长,而在传统“三驾马车”有“两驾”(投资、出口)不可逆地减速时,稳增长的着力点只能是“提振消费”;而“提振消费”讲起来容易,具体实施有一个核心前提无法跨越,那就是提高居民收入,但是,在经济下行之下,大幅提高居民的工资收入显然是不现实的,那么,只能将提高居民收入的着力点,重点锁定为“提高居民财产性收入”;一般说来,居民财产性收入无非包括两类,一是有价证券,二是不动产(房产为主),而在A股刚刚经过过山车般剧烈波动的去年下半年,提高居民财产性收入的着力点,毫无疑问必将锁定为“刺激楼市”,通过刺激楼市以达到房价大涨,继而居民财产性收入得已大增、消费得已提振、宏观经济得已稳增长。

尽管,市场潜意识的集体性呓语,本质上确实严重误判了政策导向,而且,上述话语逻辑,在事实层面更无法做到自洽(甚至自相矛盾),比如,众多中等收入群体为了争相赶上这波房价大涨的“财富高铁”,不惜大笔借贷、假离婚,使得这些本来具备消费能力的群体,不但瞬间丧失了消费能力,更造成了一定潜在的社会不稳定性。

但是,在过去一年,货币政策的较为宽松、大城市持续的“饥饿式”土地供给、以及产业转型导致的人口向大城市迁移,这三大因素在事实层面,又助推了一、二线大城市楼市持续的“非理性繁荣”——在这种“非理性繁荣”得到不同层面的事实加持之下,任何限购、限价、限贷之类的行政调控,其结果不仅根本无济于事,而且只会火上浇油,进一步提升大城市楼市仍会大涨的预期。

回顾全球经济发展史,任何性质的“非理性繁荣”均无法维持太久,任何带有“动物精神”属性的投资冲动,最终也均将用血的教训重新回归“人类理性”。故而,在楼市热潮仍在持续升温之当下,我们有必要提醒每一个投资者,无论你是刚需,还是纯属投机,均有必要防范不久的将来必将迎来的楼市风险,事实上,今年7月中央政治局会议已经明确提及“抑制资产泡沫”。

而在宏观政策层面,无论是货币政策、还是财政政策,当下则仍有必要向市场进一步释放降低稳增长的预期信号,此外,进一步增加一、二线大城市的土地供给,相对均衡教育、医疗等社会资源在不同城市的合理分布,尤其是改变现行教育制度下的“学区房”魔咒,这些均应该尽快提到议事日程上,用相对公平的资源合理供给(增加一、二线大城市的土地供给,增加三、四线中小城市的教育、医疗资源供给),切切实实地给高烧不退的楼市降降温,给非理性繁荣的“动物精神”归归位。

本文发于凤凰网《凤凰论》,有改动。

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发布时间:2017-12-15 10:44

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